Introdução

A Lei 14.793/2024, publicada em 16 de setembro de 2024, trouxe uma mudança significativa para pessoas físicas que possuem imóveis e desejam atualizar o valor desses bens no Imposto de Renda. Com a nova lei, é possível realizar a reavaliação do valor dos imóveis pagando apenas 4% sobre o ganho de capital, em vez dos 15% habituais. Este post irá explicar em detalhes como essa atualização funciona, quem pode se beneficiar e as possíveis implicações fiscais.

O Que Mudou com a Lei 14.793/2024?

A principal alteração introduzida pela Lei 14.793/2024 está nos artigos 6º e seguintes, que permitem que pessoas físicas reavaliem o valor de imóveis que estão defasados em relação ao mercado, pagando uma alíquota reduzida de 4% sobre o ganho de capital. Este é um benefício temporário, válido por 90 dias a partir de 16/09/2024, o que torna crucial a consulta com um especialista para verificar se essa atualização é realmente vantajosa.

Além disso, é importante ressaltar que a reavaliação do imóvel com base nessa nova lei tem uma condição: o imóvel deve permanecer com o proprietário por pelo menos 15 anos. Caso seja vendido antes desse período, o proprietário terá que pagar a diferença da alíquota de 11%, com um desconto proporcional ao valor já pago.

Quem Pode Se Beneficiar?

Este benefício é destinado a pessoas físicas que possuem imóveis e desejam atualizar o valor desses bens no seu Imposto de Renda. No entanto, como essa reavaliação não é obrigatória, é essencial avaliar com cautela se esse é o momento certo para realizar a atualização. Algumas situações em que pode ser vantajoso incluir:

• Propriedades que estão consideravelmente defasadas em relação ao valor de mercado.
• Imóveis com valorização significativa nos últimos anos.

No entanto, para clientes que possuem holdings patrimoniais ou que planejam a integralização desses imóveis em uma pessoa jurídica, essa opção pode não ser a melhor escolha, conforme será explicado mais adiante.

Como Funciona a Atualização do Valor de Imóveis?

O processo de atualização segue algumas etapas principais:

1. Avaliação do Imóvel: Primeiramente, é necessário obter uma avaliação do imóvel para determinar o valor de mercado atual.
2. Declaração no Imposto de Renda: Com a avaliação em mãos, o valor atualizado será incluído na declaração de Imposto de Renda da pessoa física, com a aplicação da alíquota de 4% sobre o ganho de capital.
3. Pagamento do Imposto: O imposto sobre a diferença entre o valor original e o valor atualizado deve ser recolhido.

Caso o imóvel seja vendido antes dos 15 anos, o proprietário terá que recolher a diferença de 11%, descontando o valor já pago, como previsto na legislação.

Vantagens e Desvantagens de Atualizar o Valor do Imóvel Agora

Vantagens:

• Redução na Alíquota do Ganho de Capital: Uma das principais vantagens dessa atualização é a possibilidade de pagar apenas 4% de imposto sobre o ganho de capital, muito abaixo dos 15% tradicionais.
• Correção do Valor de Mercado: Para quem possui imóveis desvalorizados na declaração de IR, esta é uma oportunidade de ajustar o valor ao mercado, o que pode ser interessante em longo prazo.

Desvantagens:

• Condição de 15 anos: Caso o imóvel seja vendido antes dos 15 anos, será necessário pagar a alíquota normal de 15%, com o desconto proporcional do valor já pago.
• Situação para Holdings e Integralização de Capital: Para imóveis que serão utilizados em holding familiar ou integralização de capital em uma pessoa jurídica, pode ser mais vantajoso não realizar a reavaliação. Isso porque a integralização de capital não é considerada uma venda e, portanto, não há uma transação onerosa sujeita ao ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Optar por pagar o ITBI diretamente na prefeitura, que varia entre 2% e 4%, pode resultar em uma carga tributária menor do que realizar a reavaliação com base na Lei 14.793/2024.

Considerações sobre Holding Familiar e Impactos Tributários

É essencial entender que a reavaliação de imóveis oferecida pela Lei 14.793/2024 é opcional e voltada para imóveis na pessoa física. Para aqueles que possuem imóveis em holdings familiares ou estão considerando a integralização de capital com esses bens, pode não haver necessidade de realizar a atualização, já que a integralização de capital não é considerada uma venda e, portanto, não implica em ganho de capital.

Se o imóvel for integralizado em uma holding e, posteriormente, vendido pela empresa, a tributação ocorrerá sobre o valor total da venda, com uma alíquota aproximada de 6,73%. Por isso, em alguns casos, pode ser mais vantajoso pagar o ITBI e evitar o imposto de 4% sobre o ganho de capital oferecido pela nova lei, uma vez que não haverá transação onerosa na integralização.

Quando Consultar um Especialista

Dada a complexidade das mudanças introduzidas pela Lei 14.793/2024, é fundamental que você consulte um especialista em planejamento tributário antes de tomar qualquer decisão. Cada situação é única e requer uma análise detalhada para determinar se a atualização é realmente vantajosa, considerando o cenário do cliente, seja ele pessoa física ou jurídica.

Conclusão

A Lei 14.793/2024 trouxe uma oportunidade valiosa para aqueles que desejam reavaliar o valor de seus imóveis com uma alíquota reduzida de 4%. No entanto, é essencial analisar cuidadosamente as implicações dessa atualização, especialmente se você planeja vender o imóvel antes de 15 anos ou integralizá-lo em uma holding. Consulte sempre um especialista antes de tomar qualquer decisão e aproveite ao máximo essa nova legislação.