Categoria: Direito Imobiliário | Direito Tributário | Execução Fiscal
Palavras-chave: fraude à execução fiscal, compra de imóvel dívida ativa, certidão negativa imóvel, empresário individual venda imóvel, STJ fraude execução, risco na compra de imóvel, due diligence imobiliária
O negócio estava perfeito. E mesmo assim o comprador perdeu o imóvel.
Imagine a seguinte situação: um comprador interessado em adquirir um imóvel residencial contrata um corretor, visita o bem, negocia o preço, vai ao cartório, obtém as certidões do vendedor — e tudo está limpo. Não aparece nenhuma dívida, nenhuma penhora, nenhuma restrição no CPF do proprietário. A escritura é lavrada, o registro é feito. O negócio parece perfeito.
Meses depois, bate na porta um oficial de justiça. O imóvel foi penhorado em uma execução fiscal. O vendedor era empresário individual e tinha dívidas tributárias inscritas em dívida ativa — mas no CNPJ da empresa, não no CPF. As certidões pessoais nada mostravam.
O comprador vai à Justiça, apresenta a escritura, prova que agiu de boa-fé, que consultou as certidões disponíveis. O resultado? Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou: a boa-fé não é suficiente para proteger o adquirente nesse caso. O imóvel permanece penhorado.
Esse não é um caso hipotético. É exatamente o que foi decidido no Recurso Especial nº 2.173.311/PE, julgado pela Segunda Turma do STJ em 12 de maio de 2026, sob relatoria da ministra Maria Thereza de Assis Moura. E as consequências dessa decisão dizem respeito a qualquer pessoa que compre um imóvel de um empresário individual sem fazer a devida diligência.
Neste artigo, a equipe do Tognon, Dias e Pila Advogados explica o que foi decidido, por que isso importa para corretores e compradores, quais os riscos concretos e quais medidas de prevenção devem ser adotadas antes de fechar qualquer negócio imobiliário.
O caso que chegou ao STJ: o que aconteceu?
A situação concreta
O processo tem origem em Pernambuco. O vendedor do imóvel era um empresário individual — pessoa física que exercia atividade comercial registrada no CNPJ sob a denominação “Joseilson Genésio da Silva Vestuários — ME”.
Entre setembro e novembro de 2016, esse empresário acumulou dívidas tributárias inscritas em dívida ativa pela Fazenda Nacional. A execução fiscal foi ajuizada em março de 2017. Em maio de 2017 — portanto, após a inscrição em dívida ativa —, o imóvel foi vendido a uma empresa terceira, a LVF Empreendimentos Ltda.
A compradora alegou que consultou as certidões do CPF do vendedor e não encontrou qualquer restrição. A execução fiscal corria exclusivamente no CNPJ da empresa, sem qualquer menção ao CPF da pessoa física.
A tese da compradora e por que o STJ a rejeitou
A empresa compradora opôs embargos de terceiro com dois argumentos: que havia agido de boa-fé e que a execução corria no CNPJ, sem vinculação ao CPF do vendedor. O argumento foi tecnicamente sofisticado — mas o STJ o rejeitou com base em dois pilares fundamentais.
Os dois pilares da decisão do STJ
Primeiro pilar: fraude à execução fiscal é presunção absoluta
O artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), com a redação dada pela Lei Complementar 118/2005, é claro: a alienação de bens por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa presume-se fraudulenta. Essa presunção é absoluta — não admite prova em contrário, salvo se o devedor reservar patrimônio suficiente para quitar a dívida.
📅 Marcos temporais fixados pelo STJ (Tema 290)
Até 08/06/2005
Fraude configurada apenas se o devedor já havia sido citado no processo judicial.
A partir de 09/06/2005
Basta a inscrição em dívida ativa para configurar a fraude — independentemente de citação, registro de penhora ou boa-fé do comprador.
O STJ também reafirmou que a Súmula 375 — que diz que a fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé — não se aplica às execuções fiscais. Ela vale apenas para execuções civis comuns. No campo tributário, o regime é mais rigoroso, pois o crédito público tem proteção especial.
Segundo pilar: empresário individual não tem separação patrimonial
O empresário individual não tem personalidade jurídica distinta da pessoa física. O CNPJ é apenas uma identificação fiscal. Do ponto de vista patrimonial, não há separação: os bens pessoais do empresário individual respondem integralmente pelas dívidas da atividade empresarial.
“O empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa natural, sendo o CNPJ mera identificação fiscal, de modo que não há distinção patrimonial entre empresa e titular para fins de responsabilização e caracterização de fraude à execução em execução fiscal.”
— Ministra Maria Thereza de Assis Moura, relatora do REsp 2.173.311/PE
Na prática: verificar apenas o CPF do vendedor é insuficiente quando ele é empresário individual. A dívida registrada no CNPJ é, juridicamente, uma dívida da pessoa física.
O que isso significa na prática para corretores, imobiliárias e compradores?
⚠ ATENÇÃO — Ponto crítico para corretores e imobiliárias
- Obter certidão negativa apenas no CPF do vendedor NÃO garante segurança quando o vendedor é ou foi empresário individual.
- A dívida tributária pode estar inscrita exclusivamente no CNPJ — e ainda assim contaminar a venda do imóvel pessoal do empresário.
- O STJ confirmou que esse risco não é afastado pela boa-fé do comprador.
Quem corre mais risco?
Os negócios imobiliários com maior risco envolvem vendedores que:
- São ou foram MEI, ME ou EPP registrados como empresários individuais (não confundir com sócios de LTDA);
- Atuaram em setores com alta inadimplência fiscal, como varejo, alimentação, transporte e construção civil;
- Possuem bens imóveis registrados em seu nome pessoal enquanto exercem ou exerceram atividade empresarial;
- Já encerraram o CNPJ, mas podem ter deixado dívidas tributárias pendentes que continuam gerando execuções fiscais.
Como se proteger: a due diligence imobiliária ampliada
Certidões que devem ser obtidas obrigatoriamente
✅ Checklist de due diligence para compra de imóvel de empresário individual
Certidão da Receita Federal — CPF
Situação cadastral e pendências pessoais do vendedor.
Certidão da Receita Federal — CNPJ ⚠ ESSENCIAL
Verificar todos os CNPJs do vendedor, inclusive os já encerrados nos últimos 5 anos.
Certidão de Dívida Ativa da União — PGFN (CPF e CNPJ)
Inscrições em dívida ativa federal.
Certidão de Dívida Ativa Estadual — SEFAZ (CPF e CNPJ)
Inscrições em dívida ativa estadual.
Certidão de Dívida Ativa Municipal
Débitos de ISS, IPTU e outros tributos municipais.
Certidão de Distribuição de Execuções Fiscais (Justiça Federal e Estadual)
Identifica execuções ajuizadas mesmo antes de penhora formalizada.
Certidão de Ações Trabalhistas
Execuções trabalhistas também podem atingir bens do empresário individual.
Matrícula atualizada do imóvel
Verificar penhoras, arrestos, indisponibilidades e histórico de transmissões.
MEI, ME e empresário individual: entenda a diferença e o risco
Empresário individual (EI) e MEI — sem separação patrimonial
O empresário individual e o MEI são pessoas físicas que exercem atividade econômica em nome próprio. Não há separação entre o patrimônio da pessoa e o da “empresa”. Todos os bens pessoais — incluindo imóveis — respondem pelas dívidas da atividade empresarial.
Sócio de LTDA ou S/A — situação diferente
Quando o vendedor é sócio de uma sociedade limitada (LTDA) ou sociedade anônima (S/A), a pessoa jurídica tem patrimônio próprio, separado dos sócios. Dívidas da empresa, em regra, não atingem os bens pessoais dos sócios — salvo em casos específicos de desconsideração da personalidade jurídica.
Como identificar se o vendedor é empresário individual
Basta consultar o CNPJ no portal da Receita Federal. Se constar “Empresário Individual” ou “Microempreendedor Individual (MEI)”, aplicam-se todas as considerações deste artigo. Mesmo com CNPJ encerrado, dívidas anteriores podem estar sendo cobradas em execuções fiscais.
Perguntas frequentes
Se o comprador agiu de boa-fé e obteve todas as certidões disponíveis, não tem proteção alguma?
No campo da execução fiscal, a boa-fé não afasta a presunção de fraude quando a venda ocorreu após a inscrição em dívida ativa. O comprador poderá buscar indenização do vendedor pelos prejuízos, mas não poderá manter o imóvel penhorado na execução.
O princípio da concentração da matrícula (Lei 13.097/2015) não protege o comprador?
Não nas execuções fiscais. O STJ entendeu que a regra especial do artigo 185 do CTN prevalece sobre a Lei 13.097/2015 nesse contexto. O comprador não pode alegar ausência de averbação na matrícula para afastar a fraude à execução fiscal.
E se o empresário individual já encerrou o CNPJ? O risco permanece?
Sim. O encerramento do CNPJ não elimina dívidas tributárias anteriores. Execuções fiscais podem estar em andamento mesmo após o encerramento. Recomenda-se verificar CNPJs encerrados há até cinco anos — prazo prescricional geral para créditos tributários.
A imobiliária ou o corretor podem ser responsabilizados civilmente?
Em tese, se intermediaram a transação sem realizar a devida diligência e o comprador sofreu prejuízo, pode haver discussão sobre responsabilidade civil. A melhor proteção é adotar um checklist rigoroso de due diligence e recomendar assessoria jurídica especializada nas transações de maior valor.
O que fazer se a compra já foi feita sem essas verificações?
Busque orientação jurídica especializada o quanto antes. Dependendo do caso, pode ser possível negociar a regularização da dívida com o vendedor ou adotar outras medidas de proteção. O tempo é fator crítico — quanto mais cedo a situação for analisada, maiores as chances de uma solução menos onerosa.
Conclusão: a due diligence que salva negócios
A decisão do STJ no REsp 2.173.311/PE é um alerta claro: nem sempre o que aparece nas certidões é suficiente para garantir a segurança de uma transação imobiliária.
Para corretores e imobiliárias, o recado é direto: conhecer esse risco e orientar os clientes sobre a necessidade de uma due diligence ampliada é parte do serviço profissional responsável. Não se trata de criar obstáculos ao negócio — trata-se de garantir que o negócio fechado seja duradouro e juridicamente seguro.
Para compradores, a lição é igualmente clara: antes de assinar qualquer contrato ou escritura envolvendo vendedor que seja ou tenha sido empresário individual, é imprescindível ir além das certidões do CPF. Compartilhe este artigo com quem estiver pensando em comprar ou vender um imóvel — a informação correta, obtida no momento certo, é o melhor investimento em qualquer transação imobiliária.
