Por Tognon, Dias e Pila Advogados | Direito Imobiliário
Você é proprietário de um imóvel em condomínio e usa — ou pretende usar — plataformas como o Airbnb para locação por temporada? Ou é condômino preocupado com a rotatividade de pessoas no seu prédio?
O Superior Tribunal de Justiça acaba de entregar uma resposta que interessa a ambos os lados. E ignorar essa decisão pode custar caro.
O que o STJ decidiu
A Corte enfrentou uma das questões mais debatidas do direito imobiliário contemporâneo: a locação de imóveis residenciais por plataformas digitais de curta temporada pode ser regulada — e até restringida — pelo condomínio.
O entendimento se estrutura em três pontos objetivos:
1. A prática não é ilegal. A locação por temporada é modalidade prevista na legislação brasileira e, por si só, não configura infração.
2. O condomínio pode restringir. Desde que a convenção condominial preveja essas limitações, as regras coletivas prevalecem sobre o direito individual do proprietário.
3. Mudanças exigem quórum qualificado. Para alterar a convenção — seja para permitir, seja para proibir esse tipo de uso — é necessário o voto favorável de dois terços dos condôminos, conforme exige o Código Civil.
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Por que essa decisão importa agora
O crescimento das plataformas digitais de hospedagem transformou silenciosamente a dinâmica de condomínios em todo o Brasil.
Imóveis que eram utilizados exclusivamente como moradia passaram a funcionar como unidades de alta rotatividade — recebendo hóspedes diferentes a cada poucos dias. Para muitos proprietários, uma fonte de renda. Para muitos moradores, uma fonte de conflito.
O STJ não ignorou essa tensão. Ao reconhecer a autonomia da convenção condominial como instrumento legítimo de regulação, o tribunal reforçou que direitos individuais têm limites quando inseridos em contextos coletivos.
Não existe mais zona cinzenta sobre isso. Existe decisão.
Airbnb foi proibido nos condomínios?
Não. E é importante ser preciso nesse ponto.
A decisão não impõe uma proibição geral. O que ela faz é condicionar a prática ao que está — ou não está — previsto na convenção do condomínio.
Três cenários possíveis:
A convenção proíbe expressamente → a restrição é válida e deve ser respeitada.
A convenção é silente sobre o tema → abre-se espaço para deliberação em assembleia e análise caso a caso.
A convenção permite expressamente → o proprietário tem respaldo para exercer a atividade.
Em qualquer dos casos, a chave está no documento que governa a vida coletiva do condomínio: a convenção.
O papel central da convenção condominial
A convenção é muito mais do que um conjunto de regras burocráticas. É o estatuto da vida em condomínio — e sua força jurídica foi reafirmada pelo STJ nesta decisão.
É nela que se definem a destinação do imóvel (residencial, comercial ou mista), as regras de uso das áreas comuns e os limites ao exercício do direito de propriedade.
Proprietários que ignoram a convenção — ou que agem antes de verificá-la — assumem riscos concretos.
Dois terços: o que significa na prática
A exigência de quórum qualificado para alteração da convenção não é detalhe processual. É uma proteção.
Ela impede que maiorias eventuais — formadas em assembleias com baixa participação — tomem decisões estruturais que afetam todos os condôminos. E garante que mudanças relevantes reflitam uma vontade coletiva consistente, não o resultado de uma reunião mal convocada.
Para quem pretende regularizar a situação do seu imóvel — seja para garantir o direito de locar, seja para proibir a prática no condomínio — esse quórum é o caminho legal e o único que produz segurança jurídica duradoura.
O que muda para proprietários
Se você utiliza ou pretende utilizar seu imóvel para locações de curta temporada, três passos são essenciais:
Leia a convenção do seu condomínio. Esse documento define o que é permitido e o que pode gerar autuação ou processo.
Avalie a intensidade do uso. Uma locação eventual tem impacto e risco jurídico muito diferentes de uma exploração contínua e intensiva da unidade.
Respeite as normas internas. Usos que descaracterizam a finalidade residencial do condomínio podem ser questionados — inclusive judicialmente.
Agir sem essa verificação não é apenas arriscado. É desnecessário.
O que muda para condomínios e síndicos
Condomínios sem regras expressas sobre o tema estão expostos a conflitos recorrentes e insegurança jurídica.
A decisão do STJ é um sinal claro: regulamente antes que o conflito chegue.
Isso significa convocar assembleia, discutir o tema com transparência, respeitar o quórum legal e formalizar a decisão na convenção. O papel do síndico nesse processo não é tomar partido — é garantir que as regras do jogo sejam claras para todos.
As consequências de ignorar as regras
O descumprimento das normas condominiais não fica impune. Entre as consequências mais comuns estão:
- Aplicação de multas previstas na convenção
- Restrição ao uso do imóvel
- Medidas judiciais para cessação da atividade
E em casos mais graves, o descumprimento reiterado pode resultar em ações que vão além da esfera condominial.
O que esperar daqui para frente
A decisão do STJ não encerra o debate — ela o organiza.
A tendência é que cada vez mais condomínios passem a regulamentar expressamente a locação por temporada, e que os tribunais continuem sendo chamados a resolver conflitos onde as convenções são omissas ou interpretadas de formas divergentes.
O que é certo: a economia digital não vai recuar. E o direito precisará continuar acompanhando esse movimento.
Conclusão
A decisão do STJ sobre Airbnb em condomínios estabelece um equilíbrio que o direito brasileiro já reconhecia, mas que precisava de clareza: o direito de propriedade é amplo, mas não é absoluto.
Dentro de um condomínio, ele convive com direitos coletivos. E é a convenção — respeitada e atualizada — que define onde começa e onde termina cada um deles.
Antes de agir, verifique. Antes de decidir, informe-se.
Precisa de orientação sobre o seu caso?
Na Tognon, Dias e Pila Advogados, atuamos com Direito Imobiliário há mais de 20 anos — com envolvimento direto dos sócios em cada demanda.
Se você é proprietário com dúvidas sobre a viabilidade da locação por temporada, ou condômino diante de um conflito com a convenção, fale com um dos nossos especialistas.
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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educativo. Não constitui aconselhamento jurídico. Para análise do seu caso específico, consulte um advogado especializado.
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